Introdução :

Este informe trata das modalidades de financiamento ao comprador de imóveis. Apresenta suas características, vantagens e desvantagens para os mutuários.

1. As modalidades de financiamento após as chaves: São quatro as principais modalidades de financiamento à aquisição de uma unidade habitacional:

1. financiamento bancário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) com adoção do Sistema de Amortizações Constantes (SAC);
2. financiamento bancário também pelo SFH mas usando a Tabela Price;
3. financiamento bancário através da chamada Carteira Hipotecária, pela Tabela Price;
4. financiamento direto realizado pelo Incorporador, também pela Tabela Price;

2.Características das modalidades de financiamento.

3. Sistemas de Amortização.

É o Sistema de Amortização que determina o critério para cálculo do valor das prestações mensais. Os dois Sistemas de Amortização mais conhecidos e utilizados são a Tabela Price e o Sistema de Amortizações Constantes (SAC). Quais as diferenças entre esses dois sistemas de amortização?

Para responder a essa questão vamos comparar dois financiamentos de mesmo valor (R$ 150.000,00), mesma taxa de juros (0,9489% ao mês) e mesmo prazo de amortização (15 anos), variando apenas o Sistema de Amortização (SAC ou Tabela Price).

Veja nos gráficos abaixo os valores das prestações mensais ao longo do tempo (linhas azuis) e como essas prestações se decompõem em quotas de amortização (linha verde) e quota de juros (linha vermelha):

Observe que as linhas azuis representando as prestações indicam que:
a) no financiamento pelo SAC – as prestações são decrescentes, começam em R$ 2.256,65 e terminam em R$ 841,24;
b) no financiamento pela Tabela Price - as prestações são constantes, começam e terminam em R$ 1741,48;
c) as prestações no SAC são inicialmente mais altas do que as prestações calculadas pela Tabela Price exigindo inicialmente maior capacidade de pagamento do comprador.
tos.

4. Reajustamentos

É importante lembrar que, nos gráficos acima, não foi considerada a existência de inflação e, portanto, de reajustamentos. Essa simplificação visou facilitar o entendimento inicial, permitindo a comparação teórica entre os dois Sistemas de Amortização.

Mas, como se sabe, embora o País tenha melhorado muito, a inflação não foi extinta definitivamente. Por isso, nos financiamentos habitacionais, que são contratos de longo prazo, teremos sempre de conviver com os reajustamentos das prestações e dos saldos devedores. Sendo assim, não se pode deixar de entender bem como isso funciona, para que as decisões sejam tomadas com conhecimento e portanto corretamente. Nos próximos itens vamos novamente efetuar comparações só que agora isto será feito de modo completo, isto é, serão considerados também os reajustamentos das prestações.

5. Os erros do passado no SFH. O novo SFH.

Até algum tempo atrás os financiamentos realizados pelo SFH apresentavam problemas. É que os saldos devedores eram corrigidos mensalmente pela TR enquanto as prestações sofriam reajustes anuais pela chamada equivalência salarial. Como as prestações e os saldos devedores eram reajustados com periodicidades e índices diferentes havia a possibilidade de remanescerem saldos devedores ao término do prazo de amortização inicialmente contratado, saldos esses que deveriam ser pagos pelo mutuário ao longo de mais alguns anos. Isso naturalmente causava insegurança e insatisfações.

Mas agora, felizmente, aquelas discrepâncias foram eliminadas pela MP n°2.223 de 4 de setembro de 2001, ratificada pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Agora, tanto os reajustamentos das prestações quanto dos saldos devedores são feitos mensalmente e pelo mesmo índice, a TR. Com a adoção da absoluta identidade de critérios de reajustamento de saldos e de prestações, não existe mais possibilidade de apuração de saldo devedor residual ao término do prazo de amortização contratado. É da lei, é matemático, é contratual.

6. Os índices de reajustamento

Nos financiamentos bancários realizados pelo SFH e pela Carteira Hipotecária o índice adotado para reajustar o saldo devedor e as prestações mensais é a Taxa Referencial, conhecida como TR. Já nos financiamentos diretos realizados pelos Incorporadores o índice adotado é o IGPM. Qual dos dois índices é o melhor para o mutuário? TR ou IGPM? Há diferença significativa entre eles?

Em primeiro lugar deve-se mencionar que a TR não é um índice de preços. Ela é uma taxa de juros básica que serve para remunerar os depósitos de poupança e os saldos dos trabalhadores no FGTS. Ela é fixada pelo Banco Central de acordo com norma do Conselho Monetário Nacional. A poupança é remunerada pela TR mais juros de 0,5% ao mês. E você deve saber que a poupança tem rendido muito pouco, competindo com os demais ativos financeiros apenas porque tem a seu favor a segurança, a simplicidade e a isenção de tributação. A reduzida remuneração da poupança se deve ao fato da TR fixada pelo Governo ser sempre muito baixa.

Já o IGPM é um índice de preços composto que reflete a variação dos preços por atacado, da construção civil, e, em menor proporção, dos preços ao consumidor. É um índice muito influenciado pela evolução da taxa de câmbio, vale dizer, do dólar.

Veja agora no quadro abaixo como a TR tem sido sistematicamente, ano após ano, muitas vezes menor do que os índices que medem a inflação, que são o IGPM e o IPCA. Observe na última linha a enorme diferença nas taxas acumuladas.

7. Prestações e saldos devedores reajustados pela TR versus Prestações e saldos devedores reajustados pelo IGPM. O que é melhor para o devedor?

Não é preciso ser economista para perceber que a TR assim tão baixinha representa um SUBSÍDIO de grandes proporções aos mutuários do SFH. Quem não comprou imóvel com financiamento pela TR deixou de ganhar essa enorme diferença. Certo?

Mas é bom olhar para frente e tentar enxergar a dimensão das vantagens financeiras e do benefício econômico que continua sendo proporcionado por esse subsídio. Para isso vamos calcular e comparar os valores relativos às diversas modalidades de financiamento. Na elaboração dos cálculos foram adotadas as seguintes hipóteses de trabalho:

Nota: As hipóteses adotadas para o IGPM, TR e IPCA estão compatíveis com a variação recente desses índices os quais no período compreendido entre janeiro de 2004 (inclusive) e junho de 2004 (inclusive) foram os seguintes:

Veja a seguir os resultados dos cálculos realizados com aplicação das hipóteses adotadas.

7.1. As prestações mensais

a) nas modalidades de financiamento 1, 2 e 3 (1.SFH – SAC; 2.SFH – TP e 3. Hipotecária – TP) as prestações mensais do financiamento , mesmo após serem reajustadas pela TR, são decrescentes em valores deflacionados pelo IPCA, ou seja, o seu valor é decrescente em termos reais. Isto se dá porque a TR é inferior à taxa de inflação (IPCA);
b) já as prestações mensais do financiamento direto (modalidade 4), após serem reajustadas pelo IGPM tornam-se francamente crescentes em termos reais. Isto se dá porque a variação do IGPM é superior à taxa de inflação dada pelo IPCA.

7.2. Comprometimento da Renda Familiar com as Prestações Mensais.

O comprometimento da renda familiar com as prestações mensais é dado, pela relação percentual entre a prestação devida e a renda familiar do mutuário. Vamos examinar como evolui essa relação ao longo do prazo do financiamento. Para fazer isso com segurança admitiu-se, como hipótese de cálculo, que os rendimentos do mutuário são reajustados em 6,3% ao ano para um taxa de inflação de 7,0% ao ano. Isto significa que a renda real do mutuário estará sendo progressivamente reduzida. Essa é uma hipótese conservadora, mas necessária para se examinar o que acontece nesses casos. Adotada essa hipótese, veja, no gráfico abaixo, como evolui o comprometimento da renda familiar nas diversas modalidades de financiamento.

7.3. O efeito econômico da tr versus IGPM

É claro que a enorme diferença entre a TR e o IGPM não gera efeitos diferenciados apenas nos aspectos financeiros. Do ponto de vista econômico o impacto dessa diferença é ainda mais relevante. Para medir as diferenças entre os valores econômicos a serem pagos pelos mutuários é necessário calcular, para cada modalidade de financiamento, o valor atual da série de prestações deflacionadas pelo IPCA. Veja no gráfico a seguir o valor atual das séries de prestações considerada, para efeito de atualização, a taxa de 1% ao mês.

A análise desses resultados mostra que:

a) a melhor alternativa é a modalidade 2 que adota a TP. Essa é a modalidade que aproveita ao máximo o subsídio proporcionado pela TR;
b) a segunda melhor alternativa é a modalidade 1 que adota o SAC. Ela perde para a modalidade 2 porque pelo SAC as prestações são inicialmente mais elevadas do que na TP fazendo com que o saldo devedor seja amortizado mais rapidamente o que reduz a base de cálculo do subsídio proporcionado pela TR;
c) embora adote a Tabela Price e Reajustamento pela TR a modalidade 3 - carteira hipotecária – conduz a resultados piores do que as duas anteriores devido ao aumento da taxa de juros;
d) finalmente a pior de todas as alternativas longe é a 4ª modalidade – financiamento direto - porque adota como indexador o IGPM.

8. Síntese:

Ao compararmos as quatro modalidades de financiamento verifica-se o enorme benefício embutido nos reajustamentos pela TR. Na modalidade 2, que é a modalidade ideal para o mutuário, o valor presente da série de pagamentos corresponde a R$ 117.303,83 para um financiamento de R$ 150.000,00. É um subsídio de R$ 32.696,17 o que representa 21,7% do valor do financiamento.

Atenção: Comparando o valor presente das prestações na modalidade 2 (R$ 121.997,96) com o valor presente das prestações na modalidade 4 (R$ 236.137,96) verifica-se que o mutuário pagará, no financiamento direto, mais do dobro do que o fará num financiamento pelo SFH.

9. Uma dica

Não esqueça do saldo de sua conta no FGTS, que também é reajustado pela TR. Como a TR tem perdido longe da inflação, deduz-se que:
a) ter dívida reajustada pela TR é muito bom para o devedor (mutuário); mas,
b) ter crédito reajustado pela TR é muito ruim para o credor (titular de conta no FGTS).

Então, o melhor a fazer é comprar um imóvel com financiamento pelo SFH e sacar o seu saldo no FGTS o mais rápido possível aplicando-o como parcela de chaves nessa compra. Certo?

Que tal um Recreio Top Duplex? Se precisar de maiores informações acesse o site

http://www.santacecilia.net.